作者：郑禄飞

　　作为“十三五”开局之年，2016年的两会定然万众瞩目，而养老与住房也自然成为其中必不可少的热点话题。同时相信在两会报告中政府在这两方面的改革必然会推出开拓性举措。养老加住房，于是乎，一直被热议的养老地产浮现于笔者脑海。但是目前中国养老地产发展始终磕磕碰碰，笔者不禁遐想到未来中国的养老地产的出路在哪？如何才能正确发展养老地产？该让它如何“软着陆”？

　　“使老有所终,壮有所用,幼有所长,鳏寡孤独废疾者皆有所养”的大同社会追求早在传统儒家思想中就被提及。时至今日，中国已经是一个正在急速步入老龄社会的国家，从2011年到2015年，全国60岁以上老年人由1.78亿增长到2.21亿，平均每年增加老年人860万，同时，60岁以上的老年人比重也有13%增至17%，照此速度，到2020年，该比重将达25%。最苦的要数80后，去年的二胎放开，按25年供养期计算，1982年出生的独一代到时也将步入老年行列，在此期间，他们背负着上有四老，下有二小的重担。所以，相比抚养小孩，老年人的养老问题将更为棘手。养老产业也被认为是未来中国最具潜力的服务行业。这是一片毋庸置疑的蓝海。

　　而养老地产更是首当其冲，排在了天字第一号，这一细分市场的挖掘同时也是中国房地产行业步入常态化发展的要求。国外养老地产可追溯至美国的CCRC社区，翻译过来是持续照护退休社区。主要在二战之后，美国等国家老人观念逐渐发生变化,在上世纪70年代到80年代一种“assisted living”出现，这种生活模式逐渐发展成CRCC,这种模式的未来会有以下状态：全面的膳食和健康计划、大家庭、繁琐礼节精简、服务到位。从而不难看出，养老地产的诞生与持续发展是符合时代与社情要求的。但在中国当下特殊国情之下，国外养老地产成果有借鉴之处但不可全盘输入,养老地产的运行尚处于摸索阶段，它的起步较晚，直至最近几年养老地产在国家倡导下和房地产行业转型升级变化情况下才逐渐被重视，但是场面有点混乱，开发商、保险业、银行业等各路人马一同涌入，有尝到点甜头的，有摔破头的。却始终没有摸索出一条合理的养老地产发展模式，多数还是被个中风险所困扰。

　　那么，困扰主要在哪呢？，笔者总结了以下即方面：(1)、运营专业且复杂，缺乏行业经验带来运营风险。(2)、投资商更热衷于地产而非养老，服务属性不足带来的战略方向风险。(3)、养老地产伴随着的是长达几十年的专业服务，前期投资大且需长期投入，回报周期较长，赢利模式不明朗，投入产出比低致使融资路径狭窄带来的资金风险。(4)、政府在地租和税收等政策干预的养老地产市场价格让消费者实际支付能力难以维持并且距离在不断扩大带来的政策导向风险。(5)、养老地产热疯狂蔓延表象下是某些地方政府企图延续土地财政带来的地方区域风险。(6)、无视周边配套设施，各色资本一窝蜂涌进，实为一场“圈地运动”的出发点风险。种种困扰已让养老地产这个看似平静的湖面水下充斥着波澜，企业们谁也不敢先多向前跨一步，更多的是在模仿着已经存在的先例运行。在未知的风险面前，承受能力有限的企业只能是想方设法寻找在充满荆棘的道路上前进的方法。

　　因此，探索一条真正适合我国国情的养老地产发展模式正在成为政府、企业、社保力量乃至大众共同面对的挑战。摸着石头过河是其当下的状态，但一些方向性原则笔者认为必须遵循。国外优秀经验借鉴是必要的，养老服务属性必须把握为总的方向，基于当地民众的切身需求开发多样化的产品，并且在销售模式上可以做出创新以适应实际购买力，在政府的把控下兼顾企业和民众双方的利益，尽力将其做成一项经济性质基础下的公益事业，从而使其真正的“软着陆”。